Legalisierung von Landhäusern – in welchen Fällen ist sie sinnvoll?
Der Startschuss für die Legalisierung von illegal errichteten oder erweiterten Landhäusern fiel bereits im vergangenen Sommer, doch bislang gab es noch nicht viele Fincabesitzer die von diesem Recht Gebrauch machten.
Im März 2014 wurde das Rahmengesetz vom Parlament der Balearen und im Juli desselben Jahres durch den Inselrat die entsprechenden Durchführungsbestimmungen beschlossen. Allerdings haben sich bis heute noch nicht alle betroffenen Immobilienbesitzer und Kommunen mit den Vor- und Nachteilen der neuen Regelung vertraut gemacht. Ein Teilaspekt betrifft Besitzer von illegal errichteten oder erweiterten Häusern außerhalb geschlossener Ortschaften (auf sogenanntem suelo rústico), die innerhalb einer dreijährigen Frist und unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich ihre Immobilie genehmigen lassen können.
Das Gesetz mit Namen „Ley de ordenación y uso del suelo de las Illes Baleares“ (Bodenordnungs- und Flächennutzungsgesetz der Balearischen Inseln) regelt umfassend das gesamte Baurecht der Balearen. Für Immobilienbesitzer ländlicher Anwesen findet sich die entscheidende Passage in der Übergangsvorschrift 10 am Ende des knapp 200 Paragraphen starken Gesetzes, das sich in etwa mit „Das außerordentliche Verfahren zur Wiedereingliederung bestehender Bauten im Außenbereich in die Bodenordnung“ übersetzen lässt. Mit diesem Verfahren soll innerhalb eines Zeitrahmens von drei Jahren, bis Mitte Juli 2017, die Legalisierung illegaler Bauten auf dem Lande ermöglicht werden.
Durch dieses Legalisierungsverfahren können Eigentümer illegaler ländlicher Anwesen den Wert Ihrer Immobilie steigern und Rechtssicherheit schaffen. Sie sichern sich auch das Recht, künftig ihr Anwesen ordnungsgemäß instand halten, um- oder ausbauen zu können. Bisher konnten für illegale Bauten, trotz Bestandsschutz, keine Umbau-, Erweiterungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen beantragt und genehmigt werden. Damit besteht stets das Risiko von Sanktionen und im schlimmsten Falle von Abrissverfügungen, beziehungsweise ein steter Verfall der Immobilie.
Die Legalisierung im Sinne des Gesetzes ist allerdings recht kostenintensiv. Die Amnestievorschrift setzt eine gestaffelte Sonderabgabe fest – je nach Zeitpunkt des Eingangs des Antrages. Bemessungsgrundlage ist eine zu ermittelnde Bausumme, auf deren Betrag eine Abgabe zwischen 15 Prozent im ersten Jahr beziehungsweise 20 Prozent im zweiten und 25 Prozent im dritten Jahr fällig wird. Die administrativen Einnahmen hieraus sind zweckgebunden. Sie sollen in Natur- und Landschaftsschutz investiert werden. Daneben sind die Rathäuser berechtigt, je Antrag eine kommunale Gebühr zu erheben. Zu den genannten Kosten kommen Architekten- und Beraterhonorare sowie gegebenenfalls Ausgaben für erforderliche bauliche Anpassungsmaßnahmen.
Im Rahmen der Gesetz-Novelle lassen sich aber längst nicht alle illegal errichteten Immobilien, bzw. deren An- und Umbauten auf dem Land legalisieren. Zu den zwingenden Grundbedingungen gehören:
1. Es handelt sich um eine Immobilie im ländlichen Außenbereich, das heißt in den als sogenannte suelo rústico ausgewiesenen Gebieten.
2. Der Verstoß gegen das anwendbare Baurecht ist verjährt – in der Regel nach Ablauf von acht Jahren seit der letzten baulichen Maßnahme oder Umnutzung –, und die Immobilie genießt Bestandsschutz. Etwas anderes gilt für Immobilien in landschaftlich geschützten Gebieten (Áreas de especial protección). Diese können im Einzelfall legalisiert werden, sofern sie vor dem 10. März 1991 errichtet und seither baulich nicht mehr verändert oder anders genutzt wurden.
3. Es liegen zum Zeitpunkt der Beantragung keine Strafanzeigen oder anhängige, behördliche Verfahren vor.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Eigentümer beim zuständigen Rathaus einen schriftlichen Antrag auf Legalisierung einreichen. Dem Antrag sind umfangreiche Unterlagen beizufügen. Unter anderem sind die rechtlichen Voraussetzungen zu Alter und Eintritt des absoluten Bestandsschutzes der Immobilie nachzuweisen sowie Pläne und eine detaillierte Baubeschreibung einzureichen. Entspricht der Bau nicht den allgemeinen baurechtlichen Vorgaben zum Natur- und Landschaftsschutz ist zudem ein Bauantrag (proyecto) zur Durchführung entsprechender Anpassungsmaßnahmen mit einzureichen. Hinsichtlich der Einzelheiten eines Legalisierungsantrages empfiehlt es sich, Rechtsrat einzuholen und einen versierten Anwalt mit Prüfung und Nachweis der rechtlichen Voraussetzungen sowie möglicher Anpassungserfordernisse zu beauftragen. Auch ein kundiger Architekt sollte beratend hinzugezogen werden.
Die Fülle der Pflichten für Landbauten-Legalisierer erklärt deren augenblickliche Zurückhaltung und führt zu einer Frage vorab: was ist mit der Immobilie in Zukunft geplant? Soll ein Pool gebaut werden, steht ein Verkauf an, muss eine Vererbung geregelt werden? In solchen Fällen ist der Hausbesitzer mit einem Antrag zur Legalisierung gut beraten.
Bild: Fotolia