Das neue spanische Mietgesetz

Nichts ist so beständig wie der Wandel. Dies trifft vor allem in Zeiten der Krise für die Gesetze in Spanien zu, die regelmäßig Reformen unterliegen.

Eine der aktuellen Reformen betrifft das spanische Mietgesetz, welches am 05. Juni 2013 in Kraft getreten ist und das Ziel verfolgt, den spanischen Mietwohnungsmarkt zu beleben.

Das neue spanische Mietgesetz soll ein Gleichgewicht zwischen den Rechten der Mieter und Vermieter herstellen. Es sollte vor allem durch die Schaffung von größerer Gestaltungsfreiheit eine flexiblere Entwicklung  des Mietwohnungsmarktes gewährleisten, was zwangsläufig zu Planungsunsicherheiten sowohl beim Mieter als auch beim Vermieter führt.

Nachfolgend ein Überblick zu den wichtigsten Änderungen des neuen spanischen Mietgesetzes:

Mindestdauer des Mietvertrages

Die gesetzlich vorgesehene Mindestdauer der Mietverträge wird deutlich reduziert, so ist die automatische Vertragsverlängerung, auf die der Mieter bestehen kann, von fünf auf drei Jahre herabgesetzt worden. Auch die stillschweigende Vertragsverlängerung nach Ablauf der vertraglichen Mietzeit, die bisher bis zu drei Jahre möglich war, wurde nach der Reform auf ein Jahr reduziert.

Eigenbedarf des Vermieters

Prinzipiell steht dem Vermieter das Recht zu, den Mietvertrag einseitig zum Zweck des Eigenbedarfs oder des Bedarfs von Familienmitgliedern aufzulösen, auch wenn eine solche Klausel nicht im Vertrag mit aufgenommen wurde, was stets zwei Monate vor Ablauf eines jeden Jahres möglich ist.

Rücktritt vom Vertrag

Der Mieter kann nach sechs Monaten Mindestmietlaufzeit mit einer Frist von 30 Tagen vom Vertrag zurücktreten. Die Parteien können vereinbaren, dass im Falle des Rücktritts eine Entschädigung zu zahlen ist.

Verkauf des Objekts

Der auch im deutschen Recht verankerte Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ wird nach dem neuen Mietgesetz außer Kraft gesetzt, was wohl eine der überraschenderen Neuerungen des spanischen Mietgesetzes darstellt. Bisher war geregelt, dass – im Falle des Verkaufs des Mietobjekts – der neue Eigentümer in die Rechten und Pflichten des vorherigen Eigentümers eintritt und das Mietverhältnis fortgeführt wird. Nunmehr gilt dies nur noch, wenn das Mietverhältnis vor Verkauf der Immobilie in das Grundbuch eingetragen wurde, was bedeutet, dass nur im Grundbuch eingetragene Mieter ein Recht auf Fortführung des Mietverhältnisses haben. Das stellt ein absolutes Novum dar, da es bis dato unüblich ist, Mietverträge in das Grundbuch eintragen zu lassen.

Sollte das Mietverhältnis nicht eingetragen sein, so kann der Mieter lediglich darauf bestehen, das Mietverhältnis noch drei Monate ab Mitteilung des Käufers über den Erwerb der Immobilie fortzuführen. Der Mieter kann allerdings für entstandene Schäden und Benachteiligungen vom Verkäufer entschädigt werden.

Renovierungsarbeiten

Es kann zwischen den Parteien vereinbart werden, die Mietzahlungen auszusetzen, wenn der Mieter Renovierungsarbeiten auf seine Kosten durchführen lässt.

Anpassung der Miete

Die Miete kann nunmehr auch unabhängig vom IPC (Verbraucherpreisindex) angepasst werden.

Verzicht auf Vorkaufsrecht im Mietvertrag

Bisher war dies nicht bzw. erst nach Ablauf der ersten fünf Jahre des Mietvertrages möglich oder wenn der Mieter dies wirksam vor einem Notar erklärt hat. Mittlerweile aber kann der Mieter auf sein ihm zustehendes Vorkaufsrecht im Mietvertrag verzichten.

Zwangsräumungen

Auch hier wird es einfacher das Mietverhältnis zu beenden. Aufgrund der Lockerung von Fristen und Vorgehensweisen der Gerichte wird es für den Vermieter leichter, den Besitz seiner Immobilie zurückzuerlangen, wenn der Mieter nicht zahlt, was ebenfalls den Abschluss von Mietverträgen erleichtern soll, da dem Vermieter die Angst genommen wird, säumige Mieter nur schwer oder gar nicht aus seiner Immobilie zwangsräumen zu lassen.

Register von säumigen Mietern

Neben diesen wichtigen Änderungen im spanischen Mietgesetz gibt es eine weitere Neuigkeit. Es wurde eine Petition eingereicht, die Eigentümern von Mietobjekten zugutekommt. Es soll ein Register mit rechtskräftigen Urteilen zu säumigen Mietern entstehen. Hierdurch wird der Vermieter gewarnt, falls ein Interessent in der Vergangenheit negativ aufgefallen ist und bereits ein Zwangsräumungsverfahren gegen diese Person eingeleitet wurde.

Quelle: Haus & Garten Magazin Mallorca