Änderung im Baugesetz ermöglicht es Mallorca Immobilien nachträglich zu legalisieren

Beim Kauf einer Immobilie sollte der Kaufinteressent des Objekts immer abklären, ob die bestehende Bebauung auch legal ist. Denn nur zu oft stimmen die im Grundbuch und Katasteramt eingetragenen Daten nicht mit denen der tatsächlichen Konstruktion überein.

Dabei  kommt es weniger auf die Grundbuch-Eintragung  an, sondern vielmehr auf das Baurecht der Balearen einerseits und das der spanischen Zentralregierung andererseits. Und gerade die regionalen Baugesetze sind in den vergangenen Jahrzehnten mehrfach modifiziert worden. Eine weitere Änderung der Gesetze könnte die unübersichtliche Lage entspannen und den Weg zu einer Legalisierung von bislang illegal erbauten Immobilien bzw. Anbauten bereiten.

Am 13. September 2013 hat die Regierung der Balearen eine weitere Bebauungs-Gesetzesvorlage eingereicht. Das Gesetz sieht vor, illegale Bauten auf Agrarland, dem sogenannten suelo rustico, die Bestandschutz genießen zu legalisieren. Sollte der Gesetzentwurf wie geplant Mitte 2014 im Balearenparlament in der bestehenden Form verabschiedet werden, dann haben Eigentümer von  Bauten mit landwirtschaftlicher Nutzung eine Frist von drei Jahren, um die baurechtliche Situation zu legalisieren.

Voraussetzung für die Legalisierung ist neben dem Nachweis des Bestandschutzes durch den Eigentümer ein Antrag auf Zahlung der angefallenen Gebühren und die Genehmigung der Gemeinde. Wird der Bau im ersten Jahr legalisiert, fällt zudem eine Strafsteuer in Höhe von 15% des Immobilien-Katastralwertes an, im zweiten Jahr beträgt das Bußgeld 20%, im dritten 30%.

Immobilien-Interessenten auf den Balearen sollten beim Kauf folgenden Punkten besondere Aufmerksamkeit widmen:

– Sind nicht mehr als acht Jahre seit Abschluss der Bauarbeiten vergangen, kann der Eigentümer sich das Vorliegen einer Baugenehmigung nachweisen lassen. Die zuständige Gemeindeverwaltung ist für die Ausstellung einer  entsprechenden Bestätigung zuständig.

– Durch eine Grundbuchauskunft kann überprüft werden, ob die Neubau-Erklärung  „Declaración de Obra nueva“ im Grundbuch eingetragen ist.

– Bereits in den privaten Kaufvertrag sollte man die Existenz von Bauwerken möglichst mit der Beschreibung seiner wesentlichen Merkmale aufnehmen.

– Liegt die Immobilie in einer Urbanisierung, ist es ratsam, dass sich der Erwerber über deren Satzung und interne Regeln informiert und den Nachweis fordert, dass der Verkäufer den auf das Objekt entfallenden Anteil für die gemeinschaftlichen Kosten und Abgaben tatsächlich bezahlt hat.

– Liegt der Bau des Hauses weniger als zehn Jahre zurück, sollte sich der Erwerber vom Verkäufer die Anschriften des Bauherrn, Bauunternehmers, Architekten und aller sonst am Bau Beteiligten geben lassen. Damit ist er bei schwerwiegenden Baumängeln in der Lage, die zehn Jahre lang bestehende Haftung gegen diesen Personenkreis über die Bau-Garantie  „Seguro decenal“ geltend zu machen.

– Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte der Interessent vor Ort überprüfen, ob dessen  Beschreibung, so wie sie in der öffentlichen Verkaufsurkunde des Verkäufers und im Grundbuch enthalten ist, mit der Realität übereinstimmt. Im Zweifelsfalle ist es ratsam, die Grundfläche nachzumessen. Bei unklaren Verhältnissen kann ein Topograph mit der exakten Vermessung beauftragt werden.